УПРАВЛІННЯ БУДИНКАМИ ЗА НОВИМИ ЗАКОНАМИ – ХАЛЕПА ЧИ ПОРЯТУНОК ?

2016-06-03 11:26:08

Попри всі заперечення й критику експертів та фахівців наші шановні парламентарі не лише в минулому році прийняли Закон України від 14.05.2015 р. № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон 417-VIII) , а й збираються з 1 липня ц. р. реалізувати найбільш спірні і незрозумілі його положення. 

Критики  звертали увагу на те, що деякі положення законопроекту суперечили вимогам Конституції України та законів України, створювали передумови для безсистемності в правовому регулюванні правовідносин, пов'язаних із прийнятим законом тощо. Ситуація ускладнювалася наявністю прийнятого ще 29.11.2001 р. Закону України №2866-III «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (з наступними змінами і доповненнями, далі - Закон про ОСББ). Обидва закони мають багато в чому спільний предмет регулювання – управління й утримання багатоквартирних будинків після задекларованої ліквідації ЖЕКів, реалізація прав власників квартир. Причому в Прикінцевих і перехідних положеннях більш нового Закону  417-VIII, фактично переписано в новій редакції Закон про ОСББ. Вважається, що так ці закони узгодили між собою і тепер вони мають існувати одночасно.

     За такою правовою конструкцією мешканці багатоквартирних будинків-власники свого житла віднині мають обирати, за якою з трьох запропонованих вищевказаними законами моделей управління будинком їм  жити, особливо після того, як, нібито, мають ліквідувати ЖЕКи. З’ясувалося, що не лише пересічні громадяни, а й деякі чиновники та юристи досі не второпали про що власне йдеться. Про ОСББ щось таке чули – майже всі. Про Закон 417-VIII, як альтернативу Закону про ОСББ, найчастіше знають лише фахівці, які спеціально вивчали це питання. Звідси плутанина в думках і розмовах, поява різноманітних фантастичних проектів на кшталт створення «територіальної громади» в межах одного багатоквартирного будинку чи навіть парадного.

      Прихильники ОСББ, найчастіше їх керівництво, завзято всіх переконують, що очолювана ними структура це «супер-пупер», а головне – «набагато менше будете платити комуналки !...». За рахунок чого менше ? На найпростіші питання в нас завжди найскладніші відповіді. Особливо за умови, що тарифи на газ, тепло, воду тощо встановлюються централізовано й не ОСББ їх змінювати, а тим більше зменшувати. В принципі йдеться про те, що постачальники того, що ми називаємо «комуналкою», мають обиратися на альтернативній основі – в кого дешевше, конкуренція. Ну й де ж ці альтернативні «дешеві», завзято конкуруючі між собою  постачальники води, газу, електрики тощо? Більшість із них – типові монополісти. Свій продукт продають вони населенню через єдину централізовану в межах міста інфраструктуру й мережі. Труба одна, а альтернативних, конкуруючих між собою постачальників – десять?

     І це ще не все. Керівники ОСББ, їх бухгалтери часто-густо отримують зарплату – «за так» бігати й не мати спокою ані вдень, ані вночі – ентузіастів таких небагато. Це вже комуналка плюс витрати на ОСББ. Буде набагато дешевше? Дійсно є позитивний досвід, зокрема, коли вдалося доходи від оренди нежитлових вбудованих приміщень і парковки обернути на користь усіх мешканців будинку (ст.21 Закону про ОСББ). Але це там, де таке вдалося, а як бути, якщо такої можливості немає або мешканці будинку обрали собі «не те керівництво» ОСББ ? До речі, опитування жителів Києва в кількох будинках свідчить про їх побоювання саме з цього приводу й тому вони налаштовані проти ОСББ. Та ще й листівки невідомо ким розклеюються по місту зі звинуваченнями в зловживаннях керівництва ОСББ будинків за певними адресами. Є й судова практика з цього приводу.

      Отже, не хочемо ОСББ, що можна створити натомість ?

Порівняльний аналіз положень Закону 417-VIII і Закону про ОСББ дає підстави для таких висновків. У власників приміщень у багатоквартирних будинках є лише три варіанти дій (або бездіяльності):

  1. Не звертати уваги на негативну інформацію, сприймати лише наявний позитив (а він є) й створити собі ОСББ за відповідним Законом про ОСББ.
  2. Діяти за Законом 417-VIII і замість створення ОСББ на загальних зборах співвласників обрати лише одного управителя свого будинком й укласти з ним відповідний договір, а також обрати особу, яка має контролювати цього управителя від імені зборів (статті 9, 10 Закону 417-VIII).
  3. Узагалі нічого не робити й нічого не створювати, нікого не обирати. Так само, якщо одні хотіли й створювати, і обирати, але більшості (понад 50 % від загальної кількості власників у будинку) все це не потрібно.

Така ситуація передбачена в п. 5 ст. 13 Закону 417-VIII.

У разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників (ОСББ), не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.

 

Отакої, не хочете самі обирати, вам керуючого будинком призначать. Дата, судячи з усього, з 1 липня цього року.

      Відповідно до п. 7 ст. 1 Закону 417-VIII управителем багатоквартирного будинку може бути лише фізична особа - підприємець (ФОП) або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності. Тобто йдеться про осіб, які діють із метою, серед іншого, й отримання прибутку (ст. 42 Господарського кодексу України).

     Головні відмінності між управлінням будинком через структури ОСББ і через керуючого (обраного або призначеного) за Законом 417-VIII:

  1. ОСББ є юридичною особою зі своїми органами управління (правління, ревізійна комісія тощо), статутом, відповідним чином реєструється (статті 1, 7, 10 Закону про ОСББ).

Натомість альтернативна модель управління будинком за Законом 417-VIII передбачає, замість ОСББ, одного управителя, який уже зареєстрований як суб’єкт підприємницької діяльності і загальні збори співвласників приміщень у будинку (як вищий орган управління і контролю). Ще відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону 417-VIII передбачене обрання особи, яка має від імені загальних зборів здійснювати контроль за виконанням управителем умов укладеного з ним відповідного договору. Це все і спеціальне створення мешканцями окремої юридичної особи для управління своїм будинком у цьому випадку не передбачено.

     Фактично єдиним документом, що визначає статус і повноваження управителя як альтернативи ОСББ є договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (ст. 11 Закону 417-VIII). Прийняття статуту для такої ситуації цим законом не передбачено. Не передбачено навіть зберігання таким управителем протоколів загальних зборів і прийнятих рішень. Ці документи мають передаватися на зберігання до  виконавчих комітетів місцевих рад (постанова КМУ від 24.12.2016 р. №109).

  1. На підставі ст. 9 Закону 417-VIII за рішенням співвласників:

– управителю можуть передаватися всі або лише частина функцій з управління багатоквартирним будинком (ОСББ не створювалось), отже, частина функцій і повноважень може залишитися в загальних зборів співвласників;

– у випадку створення ОСББ – сюди можна передати лише всі функції з управління будинком.

  1. Створення ОСББ є результатом добровільного волевиявлення понад 50 % власників квартир, приміщень у будинку. Органи місцевої влади створювати ОСББ всупереч бажанню мешканців будинків не можуть.

Натомість поява керуючого будинком за Законом 417-VIII можлива і без згоди (відома) співвласників, договір із ним мають укласти відповідні місцеві органи влади на конкурсній основі. В цьому випадку його оплата за рахунок мешканців будинку також буде визначена на конкурсі, який має провести місцева влада.

    1 липня вже скоро, але на момент підготовки цього коментаря був відсутній правовий механізм реалізації окремих важливих положень Закону 417-VIII. На підставі ст. 11 цього закону 417-VIII умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.Такий типовий договір дійсно затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 р.  № 484 (останні зміни і доповнення від 28.12.2011 р.). Втім прийнятий задовго до появи Закону 417-VIII цей типовий договір ніяк не враховує положення даного закону й нову ситуацію, що склалася.

   Так само досі не прийнято порядок проведення місцевою владою конкурсів на призначення управителів, якщо співвласники будинку не створили ОСББ й не обрали собі управителя. Цікаве питання – форма сповіщення цих співвласників про проведення конкурсу, де значною мірою буде вирішуватися доля їх будинку, можливості їх участі, врахування їх думки, порядок оскарження результатів тощо.

     Якщо приймаємо модель управління будинком без ОСББ, то незрозумілим стає ряд інших важливих питань. Отже, судячи з усього, варто всі ці житлово-комунальні новації поки що відтермінувати, аби не втрапити в чергову халепу й не завести туди наших громадян.

 

Сергій Теньков,

юридичний оглядач ЮВУ,

доктор філософії у галузі права